[사례분석] 법정지상권이 걸려있는 물건에 대한 의견과 분석 그리고 궁금증

in SteemCoinPan •  2 months ago 

안녕하세요. 오당케남자입니다.
최근 관심을 가지고 있던 물건이 있었습니다.
울산 울주군 언양읍에 있는 상가주택이었는데요.
법정지상권의 성립여지가 있는 물건이라 최근 공부하는 내용과도 비슷해서 나름대로 분석을 해봤었습니다.
당연히 유찰될 것이라는 제 생각과는 달리 감정가의 150%로 낙찰이 되어버렸군요.
그래서 평소 제가 자주 찾는 경매 카페의 "전문가에게 질문하기" 게시판에 글을 남겨봤습니다.
아직 답이 올라오진 않았는데요.
혹시나 답이 나오면 그때 다시 공유를 해드리겠습니다.


오늘 결과가 나온 물건인데 제가 해석한 내용이 맞는지 확인하고 싶어서 글을 씁니다.

2019 타경 12604 (강제)

그림1.png

현황

  1. 현재 토지소유주는 김훈, 건물주는 김신자 입니다.
  2. 김신자가 1997년 소유를 한 적이 있지만, 2001년 현 소유자 김훈이 강제경매를 통해서 소유권을 넘겨받았습니다.
  3. 건물은 김신자 명의로 2008년11월에 건축물대장에 소유권보존등기가 올라와있습니다.
  4. 2017년 울산원예농협에서 건물과 토지를 근저당 잡았습니다.
    토지와 건물의 소유주가 다르지만 공동담보를 했습니다. 아마도 가족?인듯..
  5. 2019년 오현석이 신청한 강제경매를 통해서 토지가 경매에 나왔는데, 토지위에 다른 소유주의 건물이 있는 상태에서 토지만 경매에 나왔기에 법정지상권 여지가 있습니다.
  6. 선순위 저당권자인 울산원예농협에서도 토지와 건물 모두 경매개시를 신청했지만, 토지와 건물 둘 다 신청 후 3일 뒤 취하했습니다.
  7. 변경없이 진행되어 낙찰은 510,050,000원 감정가의 약 150%입니다.

제가 나름대로 분석한 내용과 궁금증

  1. 건물이 지어진 2008년에 토지소유자와 건물의 소유자가 다릅니다.
    토지는 김훈, 건물은 김신자. 법정지상권이 성립되지 않는것이 맞을까요?
  2. 울산원예농협이 임의경매를 신청했다가 취하한 이유
    오현석이 신청한 2억5천은 낙찰가가 120%이상 되지 않는다면 한푼도 배당을 받을 수 없습니다.경매를 신청한 사람이 배당을 받지 못하면 경매자체가 취소됩니다. 울산원예농협은 그것을 노린걸까요?
  3. 토지 등기를 보면 오현석은 가압류도 걸지않았고 압류도 걸지않았는데 경매를 개시할 수 있는가요?
  4. 원예농협은 소유주가 다른 토지와 건물을 공동담보로 근저당을 잡았는데,
    원예농협이 경매를 진행한다면 토지와 건물 별개의 건으로 경매가 진행되는가요?
    토지와 건물을 같이 묶어서 경매를 진행하는것이 원예농협의 입장에서 맞을 것 같은데...
    소유자가 다르기 때문에 묶어서 진행할 수 없는것인가요?
  5. 법정지상권 성립여지가 있는 건물에서 낙찰율이 150%가 나온것은 낙찰자가 오현석과 관련있을 가능성이 크다고 봐야할까요? 혹은 원예농협의 NPL 매입을 통해서 입찰에 참여했을 수 있다고봐야하나요?
    아니면 현재의 감정가가 법정지상권이 성립될 때를 고려해서 만들어졌기에,
    낙찰자는 법정지상권이 성립되지 않는다고 보고 시세와 근접한 가격으로 낙찰받았다고 봐야할 수도 있나요?

최근 나름대로 열심히 공부하고 있지만, 아직 확신이 서지 않는 부분이 꽤 많이 있습니다.
공부하다가 궁금한 부분 있으면 도움을 받았으면 합니다.
두서없는 질문, 어이없는 질문 일 수도 있는데....
알려주시면 열심히 배워가겠습니다.


혹시나 관심있으신분들이나 혹시 답을 아시는 분들이 있으시면 같이 공유했으면 좋겠어요^^

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